Condomínio pode proibir acesso de hóspede do Airbnb?
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O Airbnb, aplicativo de hospedagens em residências, é um verdadeiro sucesso no Brasil. Já em 2018 eram mais de 3,8 milhões de usuários no país, segundo dados da própria startup. À época, o crescimento na rede de usuários era de nada menos que 71% em relação ao ano anterior. Realmente, para a imensa maioria das pessoas que já usou o app, é uma mão na roda: o usuário fica livre das diárias caras dos hotéis e, de quebra, tem a chance de se hospedar numa residência mobiliada e totalmente à sua disposição pelo tempo que quiser.
O custo-benefício, portanto, é bem mais em conta. Mas tem um porém: em casos de condomínios, há moradores fixos preocupados com sua segurança, coisa que nem o Airbnb nem o dono do imóvel podem garantir. O entra-e-sai de pessoas desconhecidas, que usufruem da locação, muitas vezes criam um cenário de medo e de insatisfação entre quem tem o condomínio como residência. Até porque são pessoas que, no máximo, tendem a se preocupar com a disponibilidade do imóvel, não com as regras do condomínio ou com o bem-estar dos vizinhos.
Vale ressaltar que o inciso IV do Art. 1.336 do Código Civil determina que o condômino, aqui representado também pelo locador, tem o dever de dar ao seu imóvel a mesma destinação que tem a edificação, sendo-lhe vedado o uso de maneira que prejudique o sossego, a salubridade e a segurança dos demais usuários, bem como a manutenção dos bons costumes. Dar ao imóvel a mesma destinação significa que não se pode usar um prédio residencial como comércio, do mesmo modo que não se pode usar um edifício comercial como residência.
Este foi o principal ponto em análise pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento no ano passado. A análise do Recurso Especial 1.819.075 chegou à conclusão de que, considerando esses termos, o uso do aplicativo pelo proprietário não se dá exatamente em forma de locação, mas de hospedagem – tal como a dos hotéis. Há de início, portanto, um conflito entre a destinação e o uso do condomínio.
Mas o STJ admitiu que, por analisarem um caso específico e concreto, a decisão do R.E. não serve de parâmetro para todas as situações semelhantes no país, ancorados ainda pelo entendimento de outras ações cíveis que levaram ao reconhecimento do direito de propriedade do dono e de seu uso com fins econômicos. Isso, no bom português, credencia-lhe a fazer uso do aplicativo. Por isso, a decisão não é taxativa, mas aponta que sim, o uso do Airbnb e de outros aplicativos similares pode ser proibido no condomínio.
Na falta de um consenso, a regra fica clara: é importante que o proprietário analise a convenção do condomínio e verifique se há a permissão do uso do imóvel para hospedagens. Não havendo essa permissão, a tendência, de fato, é pela limitação à recepção de pessoas estranhas vindas por meio do aplicativo. Uma forma de contornar isso é tentar através de uma Assembleia Condominial, alterar a Convenção e o Regimento Interno, de modo a permitir a utilização das unidades para hospedagem, estabelecendo regras de funcionamento.
Ainda que haja a permissibilidade de utilização das unidades para hospedagem, é de bom tom comunicar ao síndico ou à administradora, informar a respeito dos cuidados que toma para garantir a segurança dos moradores e, nos diálogos com os clientes interessados, deixar o mais claro possível a respeito das regras e restrições. É necessário considerar que não é interesse do proprietário colocar pessoas suspeitas dentro do condomínio, mas qualquer risco pode levar à sua responsabilização.
𝐉𝐔𝐒𝐓𝐈Ç𝐀 𝐂𝐎𝐍𝐅𝐈𝐑𝐌𝐀: 𝐄𝐗-𝐆𝐎𝐕𝐄𝐑𝐍𝐀𝐃𝐎𝐑 𝐁𝐄𝐓𝐎 𝐑𝐈𝐂𝐇𝐀 É 𝐅𝐈𝐂𝐇𝐀 𝐋𝐈𝐌𝐏𝐀 A Justiça confirmou nesta semana...
O Airbnb, aplicativo de hospedagens em residências, é um verdadeiro sucesso no Brasil. Já em 2018 eram mais de 3,8 milhões de usuários no país, segundo dados da própria startup. À época, o crescimento na rede de usuários era de nada menos que 71% em relação ao ano anterior. Realmente, para a imensa maioria das pessoas que já usou o app, é uma mão na roda: o usuário fica livre das diárias caras dos hotéis e, de quebra, tem a chance de se hospedar numa residência mobiliada e totalmente à sua disposição pelo tempo que quiser.
O custo-benefício, portanto, é bem mais em conta. Mas tem um porém: em casos de condomínios, há moradores fixos preocupados com sua segurança, coisa que nem o Airbnb nem o dono do imóvel podem garantir. O entra-e-sai de pessoas desconhecidas, que usufruem da locação, muitas vezes criam um cenário de medo e de insatisfação entre quem tem o condomínio como residência. Até porque são pessoas que, no máximo, tendem a se preocupar com a disponibilidade do imóvel, não com as regras do condomínio ou com o bem-estar dos vizinhos.
Vale ressaltar que o inciso IV do Art. 1.336 do Código Civil determina que o condômino, aqui representado também pelo locador, tem o dever de dar ao seu imóvel a mesma destinação que tem a edificação, sendo-lhe vedado o uso de maneira que prejudique o sossego, a salubridade e a segurança dos demais usuários, bem como a manutenção dos bons costumes. Dar ao imóvel a mesma destinação significa que não se pode usar um prédio residencial como comércio, do mesmo modo que não se pode usar um edifício comercial como residência.
Este foi o principal ponto em análise pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento no ano passado. A análise do Recurso Especial 1.819.075 chegou à conclusão de que, considerando esses termos, o uso do aplicativo pelo proprietário não se dá exatamente em forma de locação, mas de hospedagem – tal como a dos hotéis. Há de início, portanto, um conflito entre a destinação e o uso do condomínio.
Mas o STJ admitiu que, por analisarem um caso específico e concreto, a decisão do R.E. não serve de parâmetro para todas as situações semelhantes no país, ancorados ainda pelo entendimento de outras ações cíveis que levaram ao reconhecimento do direito de propriedade do dono e de seu uso com fins econômicos. Isso, no bom português, credencia-lhe a fazer uso do aplicativo. Por isso, a decisão não é taxativa, mas aponta que sim, o uso do Airbnb e de outros aplicativos similares pode ser proibido no condomínio.
Na falta de um consenso, a regra fica clara: é importante que o proprietário analise a convenção do condomínio e verifique se há a permissão do uso do imóvel para hospedagens. Não havendo essa permissão, a tendência, de fato, é pela limitação à recepção de pessoas estranhas vindas por meio do aplicativo. Uma forma de contornar isso é tentar através de uma Assembleia Condominial, alterar a Convenção e o Regimento Interno, de modo a permitir a utilização das unidades para hospedagem, estabelecendo regras de funcionamento.
Ainda que haja a permissibilidade de utilização das unidades para hospedagem, é de bom tom comunicar ao síndico ou à administradora, informar a respeito dos cuidados que toma para garantir a segurança dos moradores e, nos diálogos com os clientes interessados, deixar o mais claro possível a respeito das regras e restrições. É necessário considerar que não é interesse do proprietário colocar pessoas suspeitas dentro do condomínio, mas qualquer risco pode levar à sua responsabilização.